Už párkrát se mi stalo, že kupující spoluvlastnického podílu na rodinném domě po prodávajícím požadoval vyhotovení průkazu energetické náročnosti (PENB, nebo také běžně používaný výraz energetický štítek). Má prodávající opravdu povinnost ho pro kupujícího v tomto případě nechat vyhotovit?
Obecná povinnost vyhotovení energetického štítku
Dle ustanovení § 7a odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií je vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce, jsou povinni opatřit si průkaz při prodeji budovy, nebo ucelené části budovy.
Pokud by prodávající svou povinnost nesplnil – energetický štítek nevyhotovil, kupující se může obrátit na Státní energetickou inspekci. Ta potom může prodávajícímu uložit pokutu za přestupek až do výše 200.000,- Kč (§ 12 odst. 1 písm. h) + § 12 odst. 2 písm. a); § 12a odst. 1 písm. j) + § 12a odst. 4 písm. a) zák. č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií).
Povinnost vyhotovení energetického štítku při prodeji spoluvlastnického podílu
Jestli jste pozorně četli, tak vám neuniklo, že průkaz energetické náročnosti budovy musí prodávající opatřit také při prodeji ucelené části budovy.
Dle § 2 odst. 1 písm. q) zák. č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií se rozumí ucelenou částí budovy podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena.
A teď přichází trocha právní teorie, co že je to ten spoluvlastnický podíl? Je to ucelená část domu? I přesto, že většina lidí tuto představu podle mých zkušeností má, podle práva tomu tak není.
V případě, že vystupujete jako spoluvlastník podílu na nemovitosti, nejsou vám přiznána výlučná práva na fyzicky vydělenou část společné věci. Spoluvlastnickým podílem je vyjádřena míra, kterou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech. Nejedná se o ucelenou a oddělenou část.
Z toho vyplývá, že při prodeji spoluvlastnického podílu rodinného domu se nejedná o prodej ucelené části budovy, a proto zde není povinnost prodávajícího nechat vyhotovit průkaz energetické náročnosti budovy. Je to pouze možnost, pro kterou se prodávající může rozhodnout či nikoli.