Vlastníte nemovitost, kterou pronajímáte, nebo přemýšlíte nad vytvořením pasivního příjmu z nájmu bytu? Ať už byt pronajímáte nebo teprve o pronájmu přemýšlíte, přinášíme Vám soubor rad, které je dobré mít na paměti v samotných počátcích nájemního vztahu. Po jejich osvojení budete schopni nad touto právní oblastí přemýšlet v souvislostech a bude pro Vás jednodušší dojít ke správnému výkladu daných paragrafů.
1. Ochrana nájemce bytu a domu
Nájem je právním institutem řazeným do závazkového práva, pro které je typická dispozitivnost právní úpravy. Znamená to, že strany si tak v zásadě mohou ujednat téměř jakýkoliv obsah závazku. V určitých oblastech je však autonomie vůle (co si strany chtějí ujednat) zákonem omezena ve prospěch slabší strany, kterou je v tomto případě nájemce.
Ochrana nájemce bytu se projevuje v celém pododdílu občanského zákoníku upravujícím nájem bytu a domu. Její základní projev spočívá v sankcionování ujednání, která zkracují nájemcova práva podle ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu a která nájemci ukládají zjevně nepřiměřenou povinnost, zdánlivostí. Tato ujednání tedy z pohledu práva neexistují.
Jedná se například o zákazy návštěv, hlášení každé návštěvy pronajímateli předem nebo bezdůvodné kontroly bytu bez přítomnosti nájemce (v tomto případě se jedná i o zásah do soukromí nájemce).
2. Jaký prostor mohu pronajímat?
Z hlediska soukromého práva je zcela na vůli stran, co si sjednají jako předmět nájmu, tedy jaký prostor budu z pozice pronajímatele pronajímat nájemci za účelem bydlení.
Občanský zákoník sice byt vymezuje jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení, ale zároveň v dalších ustanovení již požadavek obytného prostoru a určení k bydlení nevyžaduje. V realitě pak tedy pro aplikovatelnost ustanovení o nájmu bytu a domu postačuje, aby se jednalo o místnost nebo jejich soubor, které jsou částí domu a jsou užívány k účelu bydlení. Z pohledu soukromého práva tak může být předmětem nájmu pro účely bydlení i například garáž nebo kancelář. Z hlediska veřejného práva však výše uvedené neplatí, nesoulad reality se zákonnou úpravou, kterou nelze nijak vyloučit, pak stíhá pronajímatele.
3. Forma nájemní smlouvy
Při psaní smlouvy o nájmu bytu je dobré mít na paměti i její formu. Občanský zákoník sice stojí na pravidlu, že každý může právně jednat v libovolné formě, ale to platí pouze, pokud jednající není ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. To je případ právě smlouvy o nájmu bytu, kdy zákon vyžaduje písemnou formu.
Nedodržení formy může mít pro strany závazku odlišné následky. Pronajímatel nemůže z důvodu nedostatku formy namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy, nájemce naopak ano.
4. Nájemné
Jednou z podstatných náležitostí nájmu je úplata, tedy nájemné. Zatímco pro pronajímatele nájemné představuje hospodářský důvod závazku, pro nájemce se jedná o jeho nemilý aspekt. To je možná i důvodem, proč je v tomto institutu zakotvena poměrně silná ochrana nájemce jakožto slabší smluvní strany.
Základním pravidlem týkajícím se nájemného je jeho sjednání pevnou částkou.
V případě, že si strany neujednají výši nájemného, má pronajímatel právo na nájemné v obvyklé výši.
Problematickými smluvními ujednáními, které mohou být v určitých případech zdánlivé, tedy z pohledu práva neexistující, jsou ujednání o splatnosti nájemného. Občanský zákoník stanoví, že nájemné u nájmu bytu (na rozdíl od nájemného u obecného nájmu) se platí předem, nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, pokud nebyl ujednán den pozdější. Strany si tak vzhledem k ochraně nájemce před zkracujícími ujednáními, mohou ujednat pouze pozdější den splatnosti.
Příklad: V případě platby nájemného za měsíc březen si lze ujednat jako první den splatnosti nájemného 5. březen. Splatnost nájemného za měsíc březen tedy nelze sjednat na den předcházející 5. březnu.
Lze si však ujednat pozdější den splatnosti nájemného, neboť toto ujednání by bylo ve prospěch nájemce. Strany si tak mohou sjednat splatnost nájemného za měsíc březen ke dni 15. března, například z důvodu termínu nájemcovy výplaty.
5. Další osoby v nájemcově domácnosti a podnájem
Stranami nájmu jsou pronajímatel a nájemce, případně nájemci (typicky manželé). To však neznamená, že v pronajatém bytě může bydlet pouze nájemce uvedený v nájemní smlouvě. Naopak spolu s nájemcem může v domácnosti, tedy pronajatém bytě, bydlet kdokoliv. Nájemce má vůči pronajímateli pouze oznamovací povinnost o zvýšení, případně snížení počtu členů jeho domácnosti.
Za takového nastavení však pronajímatel nemá téměř žádnou kontrolu nad pronajatým bytem, proto občanský zákoník umožňuje pronajímateli vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Výhrada souhlasu však má určité limity spojené s ochranou nájemce jako slabší strany nájemního vztahu – nevztahuje se na osoby nájemci blízké. Okruh osob nájemci blízkých nemusí být malý, proto občanský zákoník obsahuje ještě jednu pojistku ve prospěch pronajímatele. Tou je právo pronajímatele požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil maximálně takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání životu v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.
Podnájem je potom situace, kdy nájemce pronajme byt, který má sám v nájmu, třetí osobě. Pokud si však strany neujednají zákaz podnájmu, tak každý pronajímatel musí mít na paměti, že pokud nájemce v bytě sám bydlí, tak k podnájmu nepotřebuje pronajímatelův souhlas. Nájemce má v takovém případě pouze oznamovací povinnost o zvýšení počtu osob žijících v jeho domácnosti. V případě, že nájemce v bytě nebydlí, pak se pro podnájem vyžaduje souhlas pronajímatele. A i zde by měl každý pronajímatel zbystřit, protože v případě, že se písemně nevyjádří na písemnou nájemcovu žádost o udělení souhlasu ve lhůtě jednoho měsíce, pak se považuje jeho souhlas za daný. Výjimkou je pouze situace, kdy si strany ujednají zákaz podnájmu.
V případě, že byste chtěli v otázkách nájmu poradit, ozvěte se nám. Rádi Vám pomůžeme. Ať už se sepisem nájemní nebo podnájemní smlouvy či jinými právními záležitostmi, které se mohou ve spojení s nájmem vyskytnout (často řešíme zejména práva a povinnosti nájemce, právní problematiku ohledně Airbnb nebo neplacení nájemného, vypovězení nájmu a další) .
Autorkou článku je Tatiana Saviola,
praktikantka Advokátní kanceláře Dumbrovská